重庆市主城区城镇土地级别和基准地价更新

（一）项目背景

委托方：重庆市国土资源和房屋管理局（现重庆市规划和自然资源局）

委托目的：重庆市主城区城镇土地级别全面更新，评估基准地价、并建立基准地价修正体系，测算土地增值收益率。

（二）项目服务情况：

根据《重庆市城镇土地级别及基准地价更新工作方案》（渝国土房管[2017]947号）、《重庆市城镇土地级别及基准地价更新技术实施方案》（渝国土房管办[2018]6号）文件精神，于2018年3月正式全面开展该项工作。工作情况如下：

土地级别更新方面，定级方法采用多因素综合评价法，选取土地市场发展状况和城市发展过程中影响土地级别的各种重大因素因子，邀请了20余位业内专家，采用特尔菲法建立了各用途土地的评价体系。根据建立的级别评价体系，采用计算机计算得到了各用途定级单元的总分值图，根据规程对于城市土地级别数量的要求，结合方案的规定划分初步级别。基准地价更新评估方面，根据先定级后估价的思路，立足定级成果对基准地价进行评估。首先确定基准地价土地用途，并对基准地价用途进行了二级类用途的细化。再对基准地价内涵确定后，根据规程要求的评估方法，进行基准地价评估。在级别划定和基准地价结论的基础上，编制基准地价修正体系。

（三）经验与体会：

产业体系多元化导致同一类用地中，物业形态的不同表现出来的价值也会大不相同，如果按照以往仅制定一级类基准地价，将不能完全适应新形势的需要。用途细分将有利于实现土地管理的精细化，更真实地反映不同物业形态下的土地价值。本次基准地价更新根据最新的土地利用现状分类，按照不同用途不同物业形态的收益不同，制定二级类用地的基准地价。制定二级类基准地价，优点在于能基本涵盖土地出让环节的各种土地用途，为地价管理提供更清晰的依据，减少土地出让环节的风险，引导土地的合理化利用。缺点则在于部分二级类用地历史交易及未来供地数量均较少，样点数量不足。